房产抵押贷款的风险

扬州房产抵押贷款的风险

1.违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。

强制违约是指借款人的被动行为。支付能力理论认为，强制违约是由于缺乏支付能力。这表明借款人愿意偿还，但没有偿还能力。理性违约是指借款人主动违约。股权理论认为，在完善的资本市场中，借款人只能通过比较其住房中独特的权益和抵押债务的大小来决定是否违约。当房地产市场价格上涨时，借款人可以转让房屋偿还贷款，收回成本，赚取一定利润；当房地产市场价格下跌时，即使借款人有能力偿还，也会主动违约，拒绝偿还，以转移损失。

2.流动性风险

流动性风险是指短期存款和长期贷款难以实现的风险。流动性是银行保证资产质量的重要原则。目前，流动性风险体现在两个方面。首先，中国的住房贷款主要来自公积金和储蓄存款。银行吸收的储蓄存款属于短期存款，一般只有三到五年，而住房抵押贷款属于长期贷款。这种短期存款和长期贷款的行为使得银行的流动性非常低，进而带来流动性风险。第二，银行持有的资产债权不易实现，容易导致流动性风险。因此，银行可能会失去在金融市场上更有利的投资机会，并增加机会成本造成的损失。

3.经济周期风险

经济周期风险是指国民经济整体水平反复波动过程中产生的风险。与其他行业相比，房地产行业对经济周期的敏感性更高。当经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，住房的实现不是问题。银行和个人对未来充满了乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。在经济萧条期间，失业率上升，居民收入急剧下降，大量贷款无法偿还。即使房屋已经抵押给银行，也无法实现，因为房地产行业的疲软。此时，抵押贷款风险已转变为银行的不良债权和损失，银行面临大量损失“呆坏账”，容易导致银行信贷危机甚至破产。

4.利率风险

利率风险是指利率水平变化给银行资产价值带来的风险。它是由其业务的短期存款和长期贷款的资本结构决定的。利率的波动，无论是上升还是下降，都会给银行带来损失。如果利率上升，住房抵押贷款利率也会上升，这可能会增加借款人的贷款偿还压力。贷款金额越高，贷款期限越长，影响程度越大，从而增加违约风险。如果利率下降，借款人可能会从当前资本市场融资或以低利率提前偿还贷款，这将给银行带来风险。主要表现为提前贷款的发生使住房贷款的现金流不确定，给银行集约化资产负债带来一定困难。